En las comunidades de vecinos, es habitual que no todos los propietarios asistan a las juntas convocadas. Las razones pueden ser muy diversas: desde la falta de tiempo hasta la delegación de su voto en un tercero. Sin embargo, la ausencia no implica la renuncia a los derechos. Una de las dudas más frecuentes es si un propietario ausente puede impugnar el acta de una junta o los acuerdos que en ella se hayan tomado.
En este artículo resolvemos esta cuestión desde una perspectiva legal, práctica y con ejemplos útiles para administradores y vecinos. Además, explicamos cómo actuar correctamente si un propietario considera que una decisión vulnera sus derechos o el procedimiento legal establecido.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 18, regula quién puede impugnar los acuerdos adoptados en una junta. Este derecho está reservado a:
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Los propietarios que hayan votado en contra del acuerdo.
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Los propietarios ausentes que, una vez informados del acuerdo, lo manifiesten en el plazo legal.
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Aquellos propietarios que hayan sido privados ilegítimamente de su derecho a voto.
La clave está en que no es necesario haber estado presente físicamente en la junta para ejercer el derecho de impugnación. Pero sí es fundamental cumplir los requisitos formales establecidos por la ley.
Plazos para impugnar el acta o los acuerdos
Los propietarios ausentes tienen derecho a impugnar, pero deben manifestar su oposición en el plazo adecuado. Este es uno de los aspectos más importantes:
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El plazo para impugnar es de tres meses desde que se tiene conocimiento del acuerdo o, en su defecto, desde que se aprueba el acta.
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Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo se amplía a un año.
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Para que el propietario ausente pueda impugnar, debe haber sido debidamente informado del acuerdo, y en su caso, mostrar su disconformidad de manera fehaciente.
Cómo debe actuar un propietario ausente que quiere impugnar
Si un propietario no asistió a la junta y desea impugnar algún acuerdo adoptado, debe seguir estos pasos:
Revisar el acta completa
Es imprescindible leer detenidamente el contenido del acta, especialmente el acuerdo que se quiere impugnar, las mayorías con las que fue aprobado y las razones que se argumentaron en la reunión.
Verificar la legalidad del acuerdo
Hay que identificar si el acuerdo es contrario a:
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La Ley de Propiedad Horizontal
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Los estatutos de la comunidad
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Los derechos individuales de los propietarios
Manifestar la oposición por escrito
Aunque no es obligatorio, se recomienda enviar un escrito a la comunidad expresando la disconformidad con el acuerdo. Esto servirá como prueba de que el propietario ha manifestado su posición dentro del plazo legal.
Presentar la impugnación ante los tribunales
La impugnación debe formalizarse mediante una demanda judicial, preferiblemente con asesoramiento legal. El juez será quien determine la validez del acuerdo.
¿Qué acuerdos pueden impugnarse?
No todos los acuerdos pueden impugnarse solo porque un propietario no esté de acuerdo. Para que una impugnación prospere, el acuerdo debe reunir alguna de las siguientes condiciones:
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Ser contrario a la ley o a los estatutos.
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Ser gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
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Suponer un abuso de derecho.
Por ejemplo, no se puede impugnar un acuerdo válido y aprobado por mayoría simple solo porque no se esté conforme con el resultado.
Diferencia entre acta y acuerdo
Es importante no confundir el acta con el acuerdo:
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El acuerdo es la decisión tomada por la comunidad (por ejemplo, aprobar un presupuesto, realizar una obra, cambiar de proveedor).
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El acta es el documento que recoge lo sucedido y los acuerdos alcanzados durante la junta.
Por tanto, lo que se impugna es el acuerdo, no el acta en sí. Aunque si el acta está mal redactada, incompleta o firmada fuera de plazo, esto puede ser argumento para cuestionar la validez del acuerdo.
¿Qué ocurre si la comunidad no notifica el acuerdo?
La validez de la notificación es esencial. Si el propietario ausente no recibe el acta de la junta o se le comunica con errores, podría alegar que no ha tenido conocimiento del acuerdo dentro del plazo y esto podría interrumpir el cómputo del tiempo para impugnar.
Por eso, es recomendable que las comunidades entreguen las actas:
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Por correo certificado o burofax
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Por correo electrónico con acuse de lectura (si así se ha acordado)
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Mediante plataformas digitales como Vecinfy que permiten dejar constancia de la recepción de documentos por parte de los propietarios
Impugnación por ausencia de información
En muchas ocasiones, los propietarios ausentes quieren impugnar porque consideran que el acta no contiene suficiente información o que la decisión se tomó sin debate. En estos casos, es importante analizar:
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Si el orden del día incluía el punto en cuestión.
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Si hubo un informe previo o documentación explicativa.
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Si se respetaron las mayorías necesarias.
Una información deficiente puede servir como argumento válido para impugnar acuerdos complejos, como la instalación de ascensores, obras importantes o derramas elevadas.
Casos reales frecuentes
Un propietario se ausenta de la junta y se aprueba una derrama para obras. Al recibir el acta, considera que no se justificaron bien los costes. Tiene derecho a impugnar si actúa en plazo.
Un propietario ausente quiere impugnar un acuerdo votado por mayoría simple para cambiar el color de la fachada, pero no hay vulneración legal. En este caso, la impugnación no prosperará.
En la junta se aprueba alquilar una zona común sin incluirlo en el orden del día. Un propietario ausente puede impugnar por falta de previsión y transparencia.
Cuando un propietario ausente se plantea impugnar un acuerdo, normalmente hay un conflicto de fondo que debe analizarse. En muchos casos, estas situaciones se abordan desde una perspectiva de mediación vecinal. Por eso puede ser útil conocer más sobre la resolución de conflictos en comunidades, como se expone en este artículo sobre resolución de conflictos entre vecinos: mediación y soluciones legales.
¿Cómo puede ayudarte Vecinfy?
En Vecinfy no gestionamos impugnaciones, pero ayudamos a que estas situaciones se reduzcan gracias a una mejor comunicación y transparencia:
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Publicación de actas de forma inmediata tras la junta
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Confirmación digital de entrega de documentos
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Acceso para todos los propietarios a los acuerdos y votaciones
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Redacción automática de actas
Gracias a estas herramientas, muchas comunidades evitan conflictos que surgen simplemente por falta de información.
Conclusión
Sí, un propietario ausente puede impugnar el acta o, mejor dicho, el acuerdo alcanzado durante una junta de propietarios. Pero debe hacerlo cumpliendo los plazos, justificando su oposición y demostrando que existe una vulneración legal o un perjuicio claro.
Lo fundamental es fomentar una comunidad más informada y participativa, donde los desacuerdos se gestionen desde el respeto y la transparencia. Y en esto, las nuevas herramientas digitales tienen un papel decisivo para facilitar el acceso a la información y evitar conflictos innecesarios.
