Convocatoria y celebración de juntas de propietarios: guía práctica

Introducción

La junta de propietarios es el principal instrumento de toma de decisiones dentro de una comunidad. A través de este órgano se aprueban presupuestos, se eligen cargos, se acuerdan obras y se solucionan los conflictos cotidianos que puedan surgir entre los vecinos.

Esta guía completa detalla cómo y cuándo se debe convocar una junta ordinaria o extraordinaria, qué elementos debe incluir la convocatoria, las normas legales que la regulan, y cómo se desarrolla todo el proceso de principio a fin.

¿Quién puede convocar una junta de propietarios?

Según el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pueden convocar una junta de propietarios:

• El presidente de la comunidad, quien tiene la obligación de hacerlo al menos una vez al año.

• Un número de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.

• El administrador, en caso de urgencia o cuando así lo acuerde previamente la junta.

Este mecanismo garantiza que, incluso si el presidente no actúa, los vecinos tienen la capacidad legal de convocar una reunión para tratar asuntos importantes.

Plazo mínimo y requisitos formales de convocatoria

• Para juntas ordinarias: la ley exige un plazo mínimo de 6 días naturales desde la notificación hasta la celebración.

• Para juntas extraordinarias: no hay plazo específico legal, pero se recomienda seguir el mismo mínimo de 6 días por seguridad jurídica.

• Si los estatutos de la comunidad establecen un plazo diferente, prevalece lo que dictan los estatutos.

Información obligatoria que debe contener la convocatoria:

•  Fecha y hora en primera y segunda convocatoria.
• Orden del día detallado con todos los puntos a tratar
• Firma del presidente y/o del administrador.

Una convocatoria que no cumpla con estos requisitos puede dar lugar a la impugnación de los acuerdos adoptados.

Formas de comunicación válidas

La convocatoria debe notificarse a todos los propietarios utilizando medios que aseguren su recepción:

• Entrega en mano con acuse de recibo.

• Envío por correo postal certificado.

• Correo electrónico, siempre que el propietario haya dado su consentimiento.

• Publicación en el tablón de anuncios de la comunidad, solo si el propietario no ha podido ser localizado.

Documentar correctamente la notificación evita impugnaciones y refuerza la validez legal de la junta.

Orden del día: qué incluir y cómo redactarlo

El orden del día debe ser claro, concreto y completo. Debe contener todos los puntos que se van a tratar y sobre los que se pretende tomar acuerdos. Los asuntos más comunes incluyen:

• Lectura y aprobación del acta anterior.

• Aprobación de cuentas y presupuestos.

• Renovación de cargos (presidente, secretario, administrador).

• Obras en zonas comunes y reformas.

• Morosidad y aprobación de acciones judiciales.

• Propuestas presentadas por los propietarios.

Solo se puede votar sobre temas que figuren expresamente en el orden del día. Los acuerdos adoptados sobre asuntos no incluidos podrían ser nulos o impugnables.

Desarrollo de la junta: paso a paso

1. Constitución formal de la junta con el listado de propietarios asistentes y representados.

2. Comprobación del quórum para poder tomar decisiones válidas.

3. Lectura del orden del día y tratamiento de cada punto en orden.

4. Votación de acuerdos conforme a las mayorías legales.

5. Redacción y firma del acta por el secretario y el presidente.

Este procedimiento asegura la transparencia y la legalidad del proceso. También es clave llevar un registro actualizado de asistencias y delegaciones.

Tipos de mayorías necesarias para aprobar acuerdos

• Mayoría simple: para decisiones ordinarias como presupuestos o elecciones de cargos.

• Mayoría de 3/5 partes: para la instalación de sistemas comunes de eficiencia energética, ascensores o rampas.

• Unanimidad: para modificaciones de estatutos o alteración de elementos comunes estructurales.

• 1/3 de los propietarios: para acciones judiciales contra propietarios morosos.

Conocer estas mayorías evita confusiones y asegura que los acuerdos no puedan ser anulados por vicios de forma.

Qué sucede después de la junta

Una vez celebrada la reunión, debe elaborarse el acta en un plazo máximo de 10 días, y debe incluir:

• Relación de asistentes y representación de cuotas.

• Resultados de las votaciones.

• Acuerdos adoptados con sus respectivas mayorías.

• Firma del presidente y del secretario.

El acta debe estar a disposición de todos los propietarios y preferentemente archivarse digitalmente. El acceso fácil y ordenado mejora la transparencia y evita disputas posteriores.

¿Cómo puede ayudarte Vecinfy?

Vecinfy digitaliza y facilita todo el proceso de gestión de juntas, ofreciendo:

• Plantillas automáticas para convocatorias.

• Registro digital de asistentes y delegaciones.

• Generación y firma electrónica de actas.

• Archivo seguro y acceso online a documentación.

• Comunicación eficiente entre vecinos y administrador.

Además, puedes ampliar esta información con nuestra guía sobre quién tiene derecho a voto en una comunidad de propietarios, para asegurarte de que todas las decisiones se toman conforme a la ley.

Conclusión

Convocar y desarrollar correctamente las juntas de propietarios es fundamental para el buen funcionamiento de la comunidad. Garantiza legalidad, evita conflictos y permite tomar decisiones en beneficio de todos.

Cumplir los plazos, comunicar correctamente y dejar constancia clara en el acta protege tanto a los vecinos como a los órganos de gobierno. La tecnología es hoy un aliado clave para optimizar este proceso.

Preguntas frecuentes (FAQ)