Introducción
Las obras en una comunidad de propietarios generan muchas dudas: ¿qué mayoría se necesita?, ¿cómo afectan a los elementos comunes?, ¿cuáles son las responsabilidades legales? Esta guía aborda los distintos tipos de obras, sus requisitos de aprobación y ofrece un modelo de solicitud para facilitar el proceso.
Tipos de obras y cómo se aprueban
Obras de conservación y mantenimiento
Obras como reparación de cubiertas, bajantes, instalaciones comunes o mejoras estructurales necesarias para mantener la seguridad y habitabilidad del edificio. Son obligatorias y deben aprobarse por mayoría simple. En caso de urgencia, se pueden ejecutar incluso sin previa aprobación de junta, informando posteriormente.
Obras de mejora
Incorporan elementos que aumentan el confort o eficiencia, como la instalación de ascensores, rampas, cámaras de videovigilancia, puntos de recarga de vehículos eléctricos o paneles solares. Se aprueban con mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, salvo que el coste supere tres mensualidades, en cuyo caso los disidentes no están obligados a contribuir.
Obras privativas que afectan a lo común
Son modificaciones realizadas por un propietario individual que impactan sobre elementos comunes. Ejemplo: cierre de terrazas, instalación de toldos o equipos de aire acondicionado. Requieren autorización expresa de la comunidad.
Obras en la fachada
La fachada es un elemento común del edificio. Por tanto, cualquier intervención visible desde el exterior debe contar con aprobación comunitaria, independientemente de si afecta directamente a una sola vivienda.
Requieren autorización:
-
Aire acondicionado, extractores, chimeneas.
-
Toldos, pérgolas, estores exteriores.
-
Cierre de terrazas o balcones.
-
Cambio de revestimientos o color.
-
Instalación de antenas, placas solares.
Actuar sin permiso puede derivar en sanciones, reposición del estado original o incluso en acciones judiciales.
Modelo de solicitud para obras en zonas comunes
Puedes descargar y personalizar un modelo de solicitud en este enlace externo:
Descargar modelo de solicitud en formato Word o PDF
Este documento incluye todos los campos esenciales como descripción, ubicación, motivo de la obra, presupuesto, y espacio para adjuntar planos o imágenes. Está diseñado para que los propietarios puedan presentar formalmente su solicitud a la junta y asegurar su inclusión en el orden del día.
Qué mayoría hace falta para aprobar las obras
| Tipo de obra | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Conservación / mantenimiento | Mayoría simple |
| Mejora / eficiencia energética | 3/5 partes |
| Alteración de elementos comunes | Unanimidad o autorización |
| Obras privativas que afectan a lo común | Mayoría simple o acuerdo |
Antes de iniciar cualquier obra, especialmente si afecta a zonas comunes o elementos estructurales, es fundamental conocer el procedimiento para impugnar un acuerdo en caso de que se apruebe una intervención que no cumple con la legalidad o perjudica a uno o varios propietarios. Si deseas saber más, te recomendamos consultar nuestra guía sobre cómo impugnar un acuerdo de la comunidad.
Buenas prácticas para evitar conflictos
-
Comunicar siempre por escrito con antelación.
-
Documentar bien la propuesta con planos o imágenes.
-
Respetar los acuerdos aprobados y no iniciar obras sin autorización.
-
Si eres administrador, facilita modelos estandarizados y convoca la junta adecuadamente.
¿Cómo ayuda Vecinfy?
Vecinfy facilita la redacción automática de actas relacionadas con acuerdos de obras y permite que la comunidad gestione su cuenta bancaria sin comisiones, lo que agiliza todo el proceso financiero y documental asociado. De esta forma, se centraliza la información y se evitan costes innecesarios de gestión externa.
La automatización documental y la transparencia económica permiten a los propietarios y al administrador trabajar de forma más cómoda, profesional y segura.
Conclusión
Las obras en comunidades deben abordarse con responsabilidad, transparencia y sujeción al marco legal. Una mala gestión puede generar conflictos vecinales y responsabilidades legales.
Conocer los tipos de obras, su aprobación y los pasos formales necesarios permite a los propietarios actuar con seguridad. Además, contar con plataformas como Vecinfy mejora la eficiencia, evita errores y promueve una convivencia más ordenada
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es Vecinfy?
Vecinfy es un administrador de fincas digital que ofrece una cuenta de pago digital para comunidades de propietarios sin comisiones, validada por el Banco de España y respaldada por BNP Paribas.
¿Cómo puedo abrir una cuenta en Vecinfy?
Para abrir una cuenta en Vecinfy, visita su sitio web, completa el formulario de registro y sube la documentación requerida. Una vez validada la información, podrás activar tu cuenta.
¿Qué documentos necesito para abrir una cuenta comunidad de propietarios?
Necesitarás el CIF de la comunidad, acta de constitución, acta de nombramiento del presidente y secretario, y copias de los DNI de los firmantes. No te preocupes, si tienes dudas te las resolvemos.
¿La cuenta de Vecinfy tiene comisiones?
No, la cuenta digital de Vecinfy no tiene comisiones. Ofrece una tarifa plana sin costes ocultos.
¿Cómo garantiza Vecinfy la seguridad de los fondos?
Vecinfy garantiza la seguridad de los fondos mediante la salvaguarda proporcionada por BNP Paribas, un banco de renombre mundial.
¿Qué ventajas tiene una cuenta digital frente a una tradicional?
Una cuenta digital ofrece mayor transparencia, acceso en línea 24/7, y ahorro en comisiones, facilitando la gestión financiera de la comunidad de propietarios. Además, puede optar a generar rentabilidad.
